Câu chuyện pháp lý: “Thổ cư” và “đất ở”

Câu chuyện pháp lý: “Thổ cư” và “đất ở”

Lâu nay người ta ai cũng hiểu "thổ cư" là "đất ở". Nói "thổ cư" là nói theo âm Hán – Việt, còn nói "đất ở" là nói theo âm thuần Việt. Luật đất đai được ban hành và sửa đổi, bổ sung nhiều lần, từ năm 1987 đến nay, đều dùng khái niệm "đất ở" chứ không dùng khái niệm "thổ cư". Đó là cách mà các nhà làm luật ưu tiên chọn khái niệm thuần Việt trong Luật đất đai, chứ hoàn toàn không có cơ sở nào để nói rằng "thổ cư" không phải là "đất ở".

Sẽ không có gì để bàn, nếu như không có chuyện nhiều người dân có thửa đất, trên đó có ao, chuồng, cây lâu năm cùng với nhà ở và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận là đất "thổ cư" rồi, mà khi bị thu hồi thì lại được tính đền bù theo ... giá đất vườn. Đã có không ít trường hợp người dân phải lao đao vì chuyện "thổ cư" không được coi là "đất ở", gây thiệt hại không nhỏ đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ trên thửa đất mà họ đã gắn bó từ bao đời do ông cha để lại.

Có lẽ đây cũng là chủ đề "nóng" đang thu hút được sự chú ý của nhiều người, và chính nó cũng đang tạo ra những "điểm nóng" ở nhiều nơi, khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, làm đường giao thông, làm công trình công cộng...

Câu hỏi đặt ra là tại sao những người có đất bị thu hồi luôn muốn khẳng định đất "thổ cư" là "đất ở", còn phía cơ quan thực hiện việc thu hồi đất lại luôn muốn coi đất "thổ cư" là "đất vườn"?! Bản chất của vấn đề là ở chổ, nếu coi đất "thổ cư" là "đất ở" thì giá đền bù cho người có đất bị thu hồi sẽ cao hơn khá nhiều so với việc xác định đất "thổ cư" là ... đất vườn. Ai sẽ là người được hưởng lợi chênh lệch giá giữa đất "thổ cư" bị chuyển thành "đất vườn" so với "đất ở", vấn đề này xin để mọi người suy ngẫm. Vấn đề mà chúng tôi quan tâm là theo Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành của Chính phủ, làm thế nào để mọi người chia sẻ hai khái niệm "thổ cư" và "đất ở" có sự khác nhau cơ bản hay không?

Theo quy định của Luật đất đai hiện hành thì "đất ở" được hiểu là đất dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cuộc sống. Ngoài ra, ngay cả trường hợp "đất vườn, ao" nhưng có kèm theo một số điều kiện do Luật đất đai quy định, mà đáp ứng được, thì cũng được coi là "đất ở". Ví dụ, các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 103 Luật đất đai 2013: "Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở". Nêu ví dụ này để thấy rằng, quan điểm chính thức của Nhà nước hiện nay về khái niệm "đất ở" cũng được hiểu theo cách khá "mở". Tức là, trong những điều kiện nhất định, thì một diện tích đất cụ thể, dù có công năng sử dụng là để làm vườn hay làm ao vẫn được coi là "đất ở". Quy định như vậy, theo chúng tôi nghĩ, đó cũng là cách để Nhà nước bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của người dân theo luật. Tinh thần của Luật đất đai rất rõ như vậy, nhưng rất tiếc, trong nhiều trường hợp người dân đã có Giấy chứng quyền sử dụng đất (Giấy CNQSDĐ) và trên đó có ghi rõ là "đất thổ cư, thời hạn sử dụng lâu dài", mà vẫn luôn bị "Người có thẩm quyền thu hồi đất" coi là... "đất vườn" ?!

Để làm rõ vấn đề trên, chúng tôi xin nêu kết quả giải quyết một vụ kiện hành chính đã qua hai cấp sơ thẩm và phúc thẩm, như sau:

Tóm tắt nội dung vụ kiện:

Theo Giấy CNQSDĐ của UBND huyện T vào 10/1997 đã cấp cho hộ ông Nguyễn Văn A 1.486 m2 đất, có ghi rõ mục đích sử dụng là "đất thổ cư, thời hạn sử dụng lâu dài". Trong quá trình sử dụng đất ông Nguyễn Văn A đã chuyển nhượng một phần diện tích đất nói trên cho người khác. Khi có tuyến đường đi qua, UBND huyện T đã ra các quyết định thu hồi của ông A 183m2 trong phần diện tích đất còn lại của ông và bồi thường, hỗ trợ cho ông theo giá đất trồng cây lâu năm (đất vườn). Không đồng ý với các quyết định của UBND huyện T, ông Nguyễn văn A đã khởi kiện hành chính yêu cầu Tòa án hủy các quyết định trên của UBND huyện T để thực hiện lại thủ tục thu hồi và bồi thường cho ông theo giá đất ở.

Về phía UBND huyện T thì lập luận rằng: Theo Sổ đăng ký ruộng đất (Sổ mục kê 5b- hồ sơ 64/CP năm 1996) thì thửa đất của ông Nguyễn Văn A là thửa số ..., tờ bản đồ số ..., diện tích 1.486m2; trong đó có 200m2 đất ở và 1.286m2 đất vườn tạp, nên nay bồi thường cho ông A 183m2 theo giá đất vườn là hợp lý. Và tại Tòa phúc thẩm, đại diện UBND huyện T cũng nói rằng UBND huyện T đã cấp Giấy CNQSDĐ cho ông A theo loại đất thổ cư là không đúng qui định của pháp luật về đất đai.

Nội dung vụ kiện có thể tóm tắt như trên. TAND cấp tỉnh xử sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu của ông A, hủy các quyết định về thu hồi đất và bồi thường của UBND huyện T, buộc UBND huyện T ban hành quyết định lại cho phù hợp với pháp luật về đất đai. UBND huyện T chống án yêu cầu TAND cấp cao xử lại theo thủ tục phúc thẩm. TAND cấp cao đã y án sơ thẩm với các lập luận như sau:

1. Theo qui định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai (2003), qui đinh: "Trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư được sử dụng trước ngày 18/12/1980 mà trong hồ sơ địa chính hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai có ghi nhận rõ ranh giới thửa đất ở (hoặc thổ cư) thì toàn bộ diện tích đất đó được xác định là đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 87 của Luật Đất đai". Theo qui định trên, ông A cư trú trước 1980 và được cấp Giấy CNQSDĐ có ghi rõ loại đất là "thổ cư" nên phải được công nhận là đất ở.

2. Hộ ông Nguyễn Văn A được UBND huyện T cấp Giấy CNQSDĐ vào ngày 31/10/1997, có ghi rõ là "đất thổ cư, thời hạn sử dụng lâu dài" là phù hợp với qui định tại Điều103 Luật đất đai 2013 và điểm a khoản 5 Điều 24 Nghị định số 43/2014 của Chính phủ: "Hộ gia đình , cá nhân sử dụng đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày 01/7/2014 thì diện tích đất ở được xác định là diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp". Như vậy, Giấy CNQSDĐ của UBND huyện T đã cấp cho ông A 1.486 m2 "đất thổ cư, sử dụng lâu dài" thì phải được hiểu là toàn bộ diện tích đất ghi trên Giấy CNQSDĐ đã cấp cho ông A là đất ở. Do đó, việc UBND huyện T thu hồi của ông Nguyễn Văn A 183m2 đất và bồi thường theo giá đất vườn là không đúng pháp luật về đất đai, gây thiệt hại cho ông A.

3. Căn cứ Điều 10 (Luật đất đai năm 2013), qui định về phân loại đất; Điều Điều 124 qui định về đất sử dụng có thời hạn và 125 qui định về đất sử dụng ổn định lâu dài, thì đất vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp và chỉ được Nhà nước công nhận QSDĐ có thời hạn sử dụng tối đa là 50 năm; trong khi đó chỉ có đất ở qui định tại Điều 125 Luật đất đai 2013 là sử dụng lâu dài. Vậy thì, UBND huyện T đã công nhận QSDĐ cho ông A là "đất thổ cư, sử dụng lâu dài" thì phải coi là đất ở chứ không thể là "đất vườn" được.

Với 03 luận cứ xác đáng nêu trên, cả 02 cấp Tòa án sơ thẩm và phúc thẩm đều nhận định 183m2 đất của ông Nguyễn Văn A bị UBND huyện T thu hồi phải được xác định là đất ở, nên đã tuyên hủy các quyết định của UBND huyện T, buộc UBND huyện này phải ban hành lại quyết định thu hồi và quyết định bồi thường về đất cho ông A theo đúng qui định của pháp luật.

Những vấn đề cần suy ngẫm:

Nhiều quy định của pháp luật về đất đai hiện nay còn có nhiều vấn đề có cách hiểu khác nhau, nên việc áp dụng như thế nào cho đúng và thống nhất là vấn đề rất khó. Do vậy, nếu thu hồi mà xác định không đúng loại đất để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân sẽ dẫn đến việc gây thiệt hại về quyền và lợi ích chính đáng của họ, đồng thời cũng là nguyên nhân gây bức xúc, khiếu kiện kéo dài.

Vụ việc được nêu trên đây là một vụ án có thật, chúng tôi không rõ đến thời điểm này ông Nguyễn Văn A đã được bảo đảm các quyền lợi chính đáng của mình hay chưa. Vấn đề này xin dành cho cơ quan có thẩm quyền trong việc giám sát, kiểm tra việc chấp hành pháp luật trong hoạt động tố tụng. Thiết nghĩ, khi đã có bản án của Tòa án có hiệu lực pháp luật rồi, UBND huyện T cần sớm thực hiện việc sửa sai, kiểm điểm trách nhiệm bộ phận tham mưu và kịp thời khắc phục những thiệt hại mà mình đã gây ra cho người dân mới là vấn đề cần quan tâm.

Chúng tôi nêu lại vụ việc cụ thể này với mục đích không có gì khác hơn là rất mong những "Người có thẩm quyền thu hồi đất", nếu gặp phải trường hợp tương tự thì nên coi đây như là một "án lệ" mà áp dụng để tránh việc tiếp tục gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Đó cũng là cách để không làm phát sinh thêm những vụ việc khiếu kiện kéo dài gây bất ổn cho xã hội.

Cũng qua vụ án này, chúng tôi đề nghị Tòa án Nhân dân tối cao nghiên cứu đưa vào "kho" án lệ của mình để các tòa án địa phương vận dụng thống nhất khi gặp trường hợp tương tự./.

Lê Hằng Vân & Nguyễn Kỳ Sanh

Read More

NÊN THUÊ LUẬT SƯ ĐỂ TƯ VẤN CHO BẠN TRONG SUỐT QUÁ TRÌNH MUA NHÀ & ĐẤT

NÊN THUÊ LUẬT SƯ ĐỂ TƯ VẤN CHO BẠN TRONG SUỐT QUÁ TRÌNH MUA NHÀ & ĐẤT

Theo những người có kinh nghiệm, khi mua nhà & đất cho dù giá trị ngôi nhà & đất của bạn không quá lớn nhưng vẫn rất cần bỏ ra một khoản chi phí để thuê luật sư tư vấn. Vậy có thật sự cần thiết phải thuê luật sư không?

I. Xem hợp đồng và tư vấn cho bạn

Thông thường các giao dịch bất động sản khá phức tạp với rất nhiều thủ tục, giấy tờ. Trong đó, quan trọng nhất vẫn là hợp đồng chuyển nhượng. Khi bắt đầu mua nhà, bạn sẽ phải ký rất nhiều giấy tờ liên quan đến hợp đồng, việc này có thể thực hiện tại văn phòng giao dịch ngay sau khi bạn đặt cọc, có thể đưa về nhà đọc rồi mới ký hoặc ký tại văn phòng công chứng. Luật sư của bạn là người sẽ phải nắm kỹ tất cả các tài liệu này để tư vấn cho bạn, giúp bạn tránh được những rủi ro.

II. Xác minh nguồn gốc căn nhà

Khi thuê một luật sư, có nghĩa là họ sẽ phải giúp bạn thực hiện các tìm kiếm và xác minh về người chủ rao bán nhà&đất cũng như hiện trạng quản lý sử dụng. Điều này nhằm bảo đảm rằng không có sự mạo danh hay lừa đảo chính chủ bất động sản đó, giao dịch của bạn vì thế sẽ không bị gián đoạn. Trên thực tế, có nhiều trường hợp người rao bán  không phải là chính chủ và không được quyền bán, họ dùng nhiều thủ đoạn làm giả giấy tờ để lừa người mua.

III. Kiểm tra pháp lý, quy hoạch

Đây cũng là khâu rất quan trọng. Không ai muốn nhà&đất của mình đang ở bỗng nhiên bị biến thành nơi xây dựng một công trình công cộng ,… mà không biết trước. Do đó, để chắc chắn, luật sư hoặc cộng sự của họ sẽ thực hiện kiểm tra tính pháp lý, quy hoạch khu vực của  nhà&đất bạn muốn mua.

IV. Tư vấn về tài chính

Sau khi bạn chấm được căn nhà&đất ưng ý và quyết định đặt mua, đã đến lúc bắt đầu lo lắng về vấn đề tài chính. Tuy nhiên, bạn cũng đừng nên căng thẳng quá vì luật sư sẽ tư vấn cho bạn việc lên kế hoạch vay vốn ngân hàng, thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để việc mua nhà&đất thuận lợi.

V. Thanh toán theo tiến độ

Nếu bạn mua một lô đất hay căn hộ tại một dự án đang trong quá trình triển khai xây dựng hạ tầng, làm móng, việc đóng tiền cũng sẽ thực hiện theo tiến độ dự án. Lúc này, luật sư mà bạn thuê sẽ lưu giữ hồ sơ về việc mua nhà giữa bạn và chủ đầu tư trong thời gian dài, nhiều năm để theo dõi việc đóng tiền theo tiến độ có đúng theo các thỏa thuận hợp đồng hay không.

VI. Hoàn thành

Đối với những người mua nhà & đất, ngoài việc tìm hiểu giá trị, thông tin, tính hợp pháp đất thì còn cần phải lưu tâm đến những khoản thuế, phí có liên quan. Khi việc mua bán của bạn hoàn thành cũng là lúc bận rộn đối với luật sư. Họ phải tính chính xác các khoản phí như phí chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính,… để mọi việc không có sai sót. Nhà & đất là tài sản có giá trị lớn nhưng không phải khi nào việc giao dịch cũng thuận buồm xuôi gió như ý bạn mà còn có những phát sinh, sai sót hay tranh chấp trong khi mua bán. Do đó, nếu điều kiện cho phép, bạn đừng nên tiếc tiền mà nên thuê luật sư  tư vấn cho bạn trong suốt quá trình mua.

Read More

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu & giải quyết hậu quả pháp lý

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu & giải quyết hậu quả pháp lý

Trong những năm gần đây, các tranh chấp về nhà ở (tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở; về việc cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ; về trao đổi, tặng cho, thừa kế nhà ở…) không chỉ có xu hướng tăng về số lượng mà tính chất vụ việc cũng phức tạp hơn. Điều đó, khiến cho việc giải quyết các tranh chấp dạng này thường kéo dài nhiều năm, không chỉ gây tốn kém về thời gian, tiền bạc, mà còn gây bức xúc trong nhân dân. Nguyên nhân của tình trạng này một phần là do các quy định pháp luật chưa rõ ràng, thậm chí mâu thuẫn, chồng chéo, dẫn đến không chỉ khiến các vụ án bị tồn đọng nhiều, mà số lượng các bản án bị hủy, giao giải quyết lại cũng nhiều hơn. Từ thực trạng trên, thì việc nâng cao kỹ năng giải quyết các vụ án dân sự liên quan đến nhà, đất đối với các thẩm phán là vấn đề rất quan trọng.

Một trong những vấn đề mà các thẩm phán còn có nhiều ý kiến khác nhau, thậm chí là nhiều hội đồng xét xử (HĐXX) vẫn mắc sai lầm khi giải quyết là việc giải quyết hậu quả khi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu. Điển hình như vụ việc dưới đây, HĐXX xác định hợp đồng vô hiệu, nhưng lại không buộc các bên phải bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu, mà chỉ buộc trả cho nhau những gì đã nhận… 

Ngày 25/6/2010 ông Nguyễn Văn A được UBND tỉnh K cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà, tọa lạc tại 34 phố Tạ Hiền, phường 7, thị xã B, tỉnh K. Ngày 18/9/2010 bà Trần Thị Biên (vợ ông A) làm thủ tục chuyển nhượng ngôi nhà trên cho vợ chồng ông H, với giá 500 triệu đồng. Bà Biên đã nhận 300 triệu đồng và ký giả chữ ký của chồng. Ngày 29/9/2010, Sở Xây dựng tỉnh K làm thủ tục sang tên căn nhà cho vợ chồng ông H. Nhưng đến ngày 28/12/2011 thì vợ chồng ông A, bà Biên khởi kiện ra tòa, yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng ngôi nhà trên. Còn vợ chồng ông H thì yêu cầu công nhận hợp đồng.

Khi xét xử sơ thẩm (ngày 01/3/2012), Tòa án nhân dân (TAND) thị xã B đã quyết định: “Hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất trên; buộc bà Biên trả cho vợ chồng ông H 300.000.000 đồng; ông A có quyền liên hệ để làm lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Do các đương sự không yêu cầu giải quyết phần hậu quả của hợp đồng vô hiệu nên Tòa án không tuyên về phần này”. Không đồng ý với phán quyết này, ngày 12/3/2012, vợ chồng ông H đã kháng cáo. Tuy nhiên, tại bản án dân sự phúc thẩm số 39/2012/DSPT (ngày 01/6/2012) TAND tỉnh K đã quyết định giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đến ngày 19/02/2013, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã có Quyết định số 12/2013/KN-DS kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm trên với nhận định: “Tòa án hai cấp không xác định lỗi và không giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu là không đảm bảo quyền lợi cho các đương sự”. Chấp nhận nội dung kháng nghị này, Tòa Dân sự, Tòa án nhân dân tối cao đã có Quyết định giám đốc thẩm số 20/DS-GĐT (ngày 22/4/2013) “hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 39/2012/DSPT ngày 01/6/2012 của TAND tỉnh K” và “hủy Bản án dân sự sơ thẩm số19/2012/DSST ngày 01/3/2012 TAND thị xã B”; “giao hồ sơ vụ án cho TAND thị xã B, tỉnh K, xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật”.

Từ vụ án trên thì có thể thấy, khi giải quyết loại án “xác định hợp đồng vô hiệu” thì Tòa án cần phải lưu ý áp dụng quy định của pháp luật và các văn bản hướng dẫn sau:

Thứ nhất, về việc xác định lỗi

Về nguyên tắc, khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất “vô hiệu” thì bên mua trả lại nhà ở cho bên bán, bên bán nhận lại nhà ở và trả lại những gì đã nhận cho bên mua. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005, bên có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu mà gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia. Việc xác định lỗi được thực hiện như sau:

- Một bên bị coi là có lỗi nếu bên đó có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là hợp pháp. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu theo quy định tại các điều 130,132 và điều 133 của BLDS 2005, thì áp dụng quy định của điều luật tương ứng để xác định lỗi của bên bán hoặc lỗi của bên mua.

- Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu do lỗi của hai bên (trừ trường hợp quy định tại Điều 128 BLDS 2005 - Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội): phải xác định mức độ lỗi của mỗi bên để quyết định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mỗi bên.

Nếu các bên đều có lỗi tương đương nhau thì mỗi bên chịu 1/2 giá trị thiệt hại, nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau, thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên.

Nếu bên mua có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu, thì bên bán chỉ phải trả cho bên mua số tiền đã nhận và bên mua phải giao lại nhà đất cho bên bán (nếu đã nhận); nếu bên mua có lỗi làm cho nhà ở bị hư hỏng hoặc tháo dỡ thì phải bồi thường khoản tiền do bên bán bỏ ra để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu do bên mua làm hư hỏng hoặc tháo dỡ nhà. Trường hợp giá nhà giảm mà bên bán bị thiệt hại thì bên mua phải bồi thường cho bên bán khoản tiền chênh lệch giá được hướng dẫn tại điểm c tiểu mục 2.4 mục 2 phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP.

Nếu bên bán có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bị vô hiệu, thì bên bán phải trả cho bên mua số tiền đã nhận và bên mua phải giao lại nhà cho bên bán (nếu đã nhận). Trong trường hợp có sự chênh lệch giá nhà đất mà bên mua bị thiệt hại thì bên bán phải bồi thường khoản tiền chênh lệch giá được hướng dẫn tại điểm c tiểu mục 2.4 mục 2 phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP.

Nếu trong thời gian quản lý, bên mua đã cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất thì khi nhận lại nhà bên bán phải thanh toán cho bên mua phần giá trị tăng thêm đó, trừ trường hợp bên bán có phản đối hoặc cơ quan có thẩm quyền không cho phép mà bên mua vẫn cố tình cải tạo, sửa chữa.

Thứ hai, xác định thiệt hại

Thiệt hại là khoản tiền mà bên bán bỏ ra để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu của nhà ở do bên mua đã tháo dỡ hoặc làm hư hỏng; khoản tiền mà bên mua đã đầu tư để cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất.

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không có đặt cọc và các bên không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giữa giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác (nếu có).

Để xác định đúng thiệt hại phải tiến hành định giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về nhà ở như sau:

- Nếu các đương sự không thoả thuận được về giá nhà, giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì Toà án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá. Giá nhà và giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi có nhà đất đang tranh chấp đối với từng loại nhà, đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm.

- Trong trường hợp UBND cấp tỉnh có quy định giá đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại địa phương hoặc các Trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng đất tại địa phương thì Toà án có thể căn cứ vào giá do UBND quy định hoặc giá niêm yết của các Trung tâm giao dịch để xác định giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất, mà không nhất thiết phải thành lập Hội đồng định giá.

Nguồn: ThS. Nguyễn Văn Tầm (Toà Dân sự, Tòa án nhân dân tối cao)

Read More

Lồng ghép vấn đề tài nguyên và môi trường trong văn kiện Đại hội đảng các cấp

Ban cán sự Đảng bộ Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có Công văn số 389- CV/BCSĐTNMT gửi các Tỉnh ủy, Thành ủy trực thuộc Trung ương về việc lồng ghép vấn đề tài nguyên và môi trường trong văn kiện Đại hội đảng các cấp.

Tài nguyên là tài sản quốc gia, là đầu vào của mọi nền kinh tế, cung cấp các điều kiện thiết yêu cho cuộc sống của con người; môi trường là nơi con người tồn tại và phát triên, cung cấp không gian cho các hoạt động kinh tế -xã hội; biến đổi khí hậu là vấn đề toàn cầu, có tính chất làm gia tăng cấp độ rủi ro, mức độ nguy hiểm của các vấn đề ô nhiềm môi trường, suy thoái tài nguyên, là thách thức nghiêm trọng đối với sự phát triển bền vững của các quốc gia.

Việt Nam là quốc gia ven biển, dễ bị tổn thương trước những tác động của biến đổi khí hậu; tài nguyên có hạn trong khi nhu cầu khai thác, sử dụng tăng nhanh; môi trường chịu áp lực lớn từ quá trình phát triên kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Vì vậy, chủ động ứng phó với biến đổi khí hậu (BĐKH), tăng cường quản lý tài nguyên (QLTN) và bảo vệ môi trường (BVMT) đã được Đảng và Nhà nước ta xác định là một trong những nhiệm vụ quan trọng hàng đầu của cả hệ thống chính trị; là những vấn đề có ý nghĩa đặcbiệt quan trọng, ảnh hưởng lớn đến sự phát triển bền vững của đất nước; là cơ sở, tiền đề cho hoạch định đường lối, chính sách phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh và an sinh xã hội. Để lãnh đạo, chỉ đạo thực hiện tốt các vấn đề quan trọng nêu trên, bảo đảm phát triên bên vừng đất nước, Ban cán sự đảng Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị các Tỉnh ủy, Thành ủy tiếp tục đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, quán triệt chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước về ứng phó với BĐKH, QLTN, BVMT; chỉ đạo lồng ghép nội dung ứng phó với BĐKH, QLTN, BVMT vào văn kiện trình đại hội đảng bộ các cấp, tiến tới Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII của Đảng. Theo đó, vấn đề ứng phó với BĐKH, QLTN, BVMT cần được xem xét, đưa vào thành một nội dung riêng trong báo cáo chính trị của các Tỉnh ủy, Thành ủy; trong đó cần quan tâm, lưu ý một số yêu cầu trong tổng kết, đánh giá công tác ứng phó với BĐKH, QLTN, BVMT giai đoạn 2010 - 2015 và xây dựng nhiệm vụ, giải pháp cho giai đoạn 2015 - 2020, cụ thể như sau:

Một là, tổng kết, đánh giá thực trạng công tác ứng phó với biến đổi khí hậu, quản lý tài nguyên, bảo vệ môi trường trong nhiệm kỳ 2010 – 2015. Trong đó lưu ý tới đánh giá chung tình hình chủ động ứng phó với BĐKH, QLTN, BVMT, tập trung vào các nội dung: công tác lãnh đạo, chỉ đạo của các cấp ủy đảng và chính quyền; việc tuyên truyền, phổ biến, giáo dục, nâng cao nhận thức; nghiên cứu, ứng dụng tiến bộ khoa học và công nghệ; tăng cường quản lý nhà nước; đa dạng hóa nguồn lực; đẩy mạnh hợp tác quốc tế về ứng phó với BĐKH, QLTN và BVMT.Đồng thời, tập trung đánh giá cụ thể tình hình ứng phó với biến đổi khí hậu, quản lý tài nguyên và bảo vệ môi trường.

Hai là, về nhiệm vụ, giải pháp nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý tài nguyên, môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, nhiệm kỳ 2015 – 2020 cần tập trung vào việc tăng cường quản lý nhà nước về ứng phó với biến đổi khí hậu, quản lý tài nguyên và bảo vệ môi trường; tiếp tục đẩy mạnh tuyên truyền, giáo dục, nâng cao nhận thức, đổi mới tư duy, hình thành ý thức chủ động ứng phó với biến đổi khí hậu, sử dụng tiết kiệm tài nguyên và bảo vệ môi trường; chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng tăng trường xanh, chủ động ứng phó với biến đổi khí hậu, hướng đến phát triển bền vững; tăng cường giám sát, đánh giá các mục tiêu, chỉ tiêu về ứng phó với biến đổi khí hậu, quản lý tài nguyên và bảo vệ môi trường; tăng cường hợp tác, đa dạng hóa nguồn lực tài chính và tập trung đầu tư có hiệu quả; chủ động ứng phó với biến đổi khí hậu và nước biển dâng, phòng, tránh thiên tai, giảm nhẹ thiệt hại do rủi ro thiên tai; tăng cưòng quản lý, sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên thiên nhiên quốc gia. Đặc biệt cần tăng cường phòng ngừa, kiểm soát ô nhiễm; phục hồi và cải thiện chất lượng môi trường; đẩy mạnh cung cấp nước sạch và vệ sinh môi trường.

Theo Website Bộ TNMT. 30/7/2015

Read More