Án lệ 28: Vụ nhà số 128/1- Nguyễn Văn Quá- TP. Hồ Chí Minh

Án lệ 28: Vụ nhà số 128/1- Nguyễn Văn Quá- TP. Hồ Chí Minh

Bán nhà ở đô thị từ năm 1973 nhưng không bán đất, nay có quyền đòi người mua nhà phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất hay không?

Vụ kiện giữa nguyên đơn Vũ Văn Trường với bị đơn Trương Thị Kim Nhỏ về việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà số 128/1 Nguyễn Văn Quá, Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh do TAND thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm. Bản án bị kháng nghị giám đốc thẩm là bản án phúc thẩm số 03/2010/DS-ST ngày 07-01-2010 của Tòa Phúc thẩm TAND tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh.

Ông Trường khai rằng: Cụ Nhứt (mẹ ông) và cụ Huyện (em cụ Nhứt) có 5 căn nhà cho thuê. Năm 1973, cụ Huyện tự ý bán một căn (nay là nhà 128/1 Nguyễn Văn Quá) cho cụ Chan (cha bà Nhỏ) với giá 80.000 đồng nhưng đất thì không bán; hợp đồng ghi rõ "về đất thì mỗi năm phải trả 500 đồng bạc". Năm 2006, cụ Nhất đã chết, ông đại diện cho các thừa kế của cụ Nhứt khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà hoặc buộc bà Nhỏ hoàn trả giá trị đất.

Bà Nhó không chấp nhận yêu càu của ông Trường (cha mẹ bà Nhỏ đã chết).

Bản án phúc thẩm đã y án sơ thẩm, buộc bà Nhỏ thanh toán cho ông Trường (đại diện cho các thừa kế của cụ Nhứt) tiền giá trị đất là 715 triệu đồng.

Tại phiên họp ngày 08-7-2013, Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao đã quyết định hủy bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm nêu trên, giao cho TAND thành phố Hồ Chí Minh xét xử sớ thẩm lại. Quyết định của Hội đồng Thẩm phán là trên cơ sở nhận định:

Theo trình bày của các bên đương sự và thể hiện ngay trong "Tờ bán nhà" ngày 24-12-1973 thì cụ Huyện chỉ bán phần nhà, còn phần đất thì tiếp tục cho thuê. Đất cho thuê là đất đô thị nên theo quy định tại Mục 6 Phần I Quyết định số 111/CP ngày 14-4-1977 của Hội đồng Chính phủ “về việc ban hành chính sách quản lý và cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với nhà, đất cho thuê ở các đô thị của các tỉnh phía nam” thì đất thuộc Nhà nước quản lý, gia đình bà Nhỏ là người đang sử dụng thì có quyền sử dụng chính thức.

Đây là trường hợp mà một số thẩm phán đã phạm sai lầm do nhận thức quy định của pháp luật về đất cho thuê ở đô thị cũng như nhà cho thuê nên cho rằng nếu không có quyết định quản lý hay chưa bố trí sử dụng thì quyền sử dụng đất vẫn của chủ cũ. Quy định tại quyết định 111/CP (đã viện dẫn trên) là :

"6. Nhà nước trực tiếp quản lý toàn bộ đất cho thuê không phân biệt diện tích nhiều hay ít và nói chung không bồi hoàn, trừ trường hợp đặc biệt.

7. Người đang thuê đất được phép sử dụng mà không được mua bán, chuyển dịch và phải tuân theo những quy định về quản lý nhà đất ở đô thị.”.

Vì vậy, kể từ ngày có Quyết định 111/CP (ngày 14-4-1977), người đang ở thuê đất tại đô thị đương nhiên trở thành người sử dụng đất hợp pháp.

Vấn đề pháp lý có thể rút ra là:

Đất đô thị cho thuê từ trước ngày ban hành Quyết định số 111/CP ngày 14-4-1977 của Hội đồng Chính phủ “về việc ban hành chính sách quản lý và cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với nhà, đất cho thuê ở các đô thị của các tỉnh phía nam” thì từ ngày có Quyết định này, chủ cũ (người cho thuê đất) không còn quyền sử dụng đất; đất đó đã thuộc Nhà nước quản lý và giao cho người thuê được quyền sử dụng, không đòi hỏi phải có quyết định cá biệt về quản lý đất.