Án lệ 32: Nhà mua do bán đấu giá từ năm 2003 có được áp dụng quy định không phải trả lại của Bộ luật Dân sự năm 2005 hay không?

Án lệ 32: Nhà mua do bán đấu giá từ năm 2003 có được áp dụng quy định không phải trả lại của Bộ luật Dân sự năm 2005 hay không?

Vụ án đòi nhà giữa nguyên đơn Nguyễn Thị Cho và bị đơn Lê Văn Minh ở tỉnh Bình Định còn có các đương sự với tư cách Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là: ông Lê Văn Thơ, Cơ quan Thi hành án dân sự tỉnh Bình Định, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Bình Định.

Bà Cho khởi kiện (ngày 26-4-1996) đòi ông Minh trả lại căn nhà trên khuôn viên đất 300 m2 mà bà khai là đã xây dựng trên đất cha mẹ bà (cụ Sáng và cụ Hồ) cho và bà đã cho gia đình cụ An (cha của ông Minh) ở nhờ từ năm 1960.

Ông Minh không đồng ý trả nhà và khai rằng cha ông (cụ An) đã mua căn nhà này của cụ Hồ và bà Cho từ năm 1960.

Bản án sơ thẩm lần thứ nhất bác yêu cầu của bà Cho. Bản án phúc thẩm lần thứ nhất hủy bản án sơ thẩm để giải quyết sơ thẩm lại.

Bản án sơ thẩm lần thứ 2 bác yêu cầu của bà Cho. Bản án phúc thẩm lần thứ 2 (số 36/DSPT ngày 18-4-2002 của TAND tỉnh Bình Định) sửa án sơ thẩm, xử: Công nhận nhà thuộc sở hữu của bà Cho. Buộc ông Minh trả nhà cho bà Cho bằng tiền là 261 triệu đồng (trong đó có 92 triệu đồng tiền Nhà nước đền bù do thu hồi một phần đất, ông Minh trực tiếp phải trả 169 triệu).

Khoản 92 triệu đồng đã được thi hành, người đại diện cho bà Cho đã nhận.Khoản 169 triệu đồng ông Minh không nộp nên bị cưỡng chế thi hành án bằng việc bán đấu giá chính ngôi nhà tranh chấp. Tại phiên đấu giá ngày 11-10-2003, ông Thơ là người mua được nhà. Ngày 14-10-2003, ông Thơ đã nộp tiền mua đấu giá nhà (352 triệu đồng). Việc giao nhà cho ông Thơ chưa được thực hiện do có kháng nghị giám đốc thẩm của Chánh án TAND tối cao (Kháng nghị số 84/KN-DS ngày 17-12-2003).

Quyết định giám đốc thảm số 46/GĐT-DS ngày 30-3-2004 đã hủy bản án phúc thẩm số 36 và bản án sơ thẩm lần thứ 2; giao cho TAND tỉnh Bình Định xét xử sơ thẩm lại.

Bản án sơ thẩm lần thứ 3 bác yêu cầu của bà Cho. Bản án phúc thẩm lần thứ 3 hủy án sơ thẩm để giải quyết sơ thẩm lại có ông Thơ (người mua đấu giá nhà) tham gia tố tụng.

Bản án sơ thẩm lần thứ 4 bác yêu cầu của bà Cho. Bản án phúc thẩm lần thứ 4 hủy án sơ thẩm để giải quyết sơ thẩm lại có sự tham gia tố tụng của Cơ quan Thi hành án dân sự tỉnh Bình định và Trung tâm bán đấu giá tài sản tỉnh Bình Định.

Bản án sơ thẩm lần thứ 5 (số 09/2007/DS-ST ngày 23-8-2007 của TAND tỉnh Bình Định) đã bác yêu cầu của bà Cho; buộc bà Cho phải trả ông Minh 92 triệu đồng (tiền Nhà nước đền bù) và 31 triệu đồng tiền lãi; bà Cho phải trả ông Thơ tiền lãi của khoản tiền mua đấu giá nhà, chi phí đấu giá, tổng là 13 triệu đồng; Cơ quan Thi hành án dân sự phải trả ông Thơ tiền mua nhà 352 triệu đồng và 90 triệu đồng tiền lãi; bác yêu cầu đòi tiền công (7 triệu đồng) của Trung tâm bán đấu giá.

Bản án phúc thẩm lần thứ 5 (số 92/2008/DS-PT ngày 19-8-2008 của Tòa Phúc thẩm TAND tối cao tại Đà Nẵng) đã quyết định y toàn bộ án sơ thẩm.

Bản án phúc thẩm bị Chánh án TAND tối cao kháng nghị. Tại phiên họp ngày 10-6-2013, Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao đã quyết định hủy bản án dân sự sơ thẩm (số 09/2007) và bản án dân sự phúc thẩm (số 92/2008); giao cho TAND tỉnh Bình Định xét xử sơ thẩm lại. Trong nhận định của Hội đồng Thẩm phán có một số vấn đề quan trọng như sau:

1. Về xác định quan hệ tranh chấp:

Vụ án đã qua nhiều lần xét xử nhưng việc xác định quan hệ pháp luật chưa đúng nên đã áp dụng pháp luật chưa đúng. Nếu là tranh chấp về nhà ở thì phải áp dụng pháp luật về nhà ở (kể cả khuôn viên cũng là bộ phận của ngôi nhà, được giải quyết theo pháp luật về nhà).

Bà Cho đòi nhà cho ở nhờ. Ông Minh thừa nhận nhà vốn của bà Cho nhưng khai là cha ông đã mua. Theo quy định về những vấn đề không phải chứng minh (quy định tại Điều 80 BLTTDS) thì do ông Minh đã thừa nhận nên bà Cho không cần phải có chứng minh gì khác về quyền sở hữu nhà. Ông Minh nêu ra sự kiện cha ông đã mua nhà của bà Cho thì ông Minh phải có nghĩa vụ chứng minh về sự kiện mua bán nhà này; không chứng minh được thì nhà vẫn thuộc sở hữu của bà Cho.

Đây là quan hệ tranh chấp nhà nên phải áp dụng pháp luật là Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20-8-1998 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01-7-1991. Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm không xác định rõ quan hệ tranh chấp ( quyết định ghi là "đòi lại nhà và đất ở") nhưng thực tế chỉ áp dụng pháp luật về đất đai, công nhận quyền sở hữu nhà cho ông Minh do đã sử dụng đất ổn định là áp dụng không đúng pháp luật.

2. Về trách nhiệm của Cơ quan Thi hành án và Trung tâm Bán đấu giá tài sản.

Cơ quan Thi hành án và Trung tâm Bán đấu giá tài sản không phải là bên mua hay bên bán trong quan hệ mua bán đấu giá nên các tổ chức này không chịu trách nhiệm dân sự với tư cách bên mua hay bên bán. Cơ quan Thi hành án được giao quyền cưỡng chế thi hành án. Trung tâm bán đấu giá thực hiện dịch vụ tổ chức việc bán đấu giá để các bên mua bán thực hiện đúng quy định của pháp luật. Vì vậy, Cơ quan Thi hành án và Trung tâm Bán đấu giá chỉ phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu có vi phạm và xác định vi phạm đó gây ra thiệt hại.

3. Áp dụng quy định của BLDS năm 1995 hay BLDS năm 2005 (BLDS)?

Việc bán đấu giá nhà được thực hiện vào ngày 11-10-2003. Đây là thời điểm thi hành BLDS năm 1995. Theo quy định của BLDS năm 1995 thì quyền đòi lại tài sản của chủ sở hữu không bị hạn chế; còn theo quy định của BLDS (Điều 256, Điều 258) thì trong trường hợp tài sản đã bị bán đấu giá do thi hành bán án đã có hiệu lực pháp luật, chủ sở hữu bị hạn chế quyền đòi lại tài sản. Vấn đề đặt ra là áp dụng BLDS năm 1995 hay BLDS đối với vụ án này. Đây là trường hợp kiện đòi lại tài sản đã xảy ra từ thời điểm thi hành BLDS năm 1995 và việc bán đấu giá cũng xảy ra từ thời điểm thi hành BLDS năm 1995 nên phải áp dụng các quy định của BLDS năm 1995 (không áp dụng quy định của BLDS về hạn chế quyền đòi lại tài sản).

Chu Minh